DEGRA-CO: degradación de grandes polígonos residenciales privatizados (construidos entre 1950 y 1990)

Imagina que has aterrizado en paracaídas en algún lugar de Europa. Miras a tu alrededor, y te encuentras en un entorno familiar en una zona de edificios residenciales de gran altura.

Reconoces la escala, los bloques y los espacios libres como las inconfundibles características de la vivienda masiva, pero su uniformidad y la falta de identidad son confusas, no sabes dónde estás y te das cuenta de “Podría ser cualquier lugar de Europa”.

Los grandes polígonos residenciales con edificios de muchas plantas y la composición urbana funcionalista están en todas partes en Europa, así como sus problemas, oportunidades y desafíos asociados. A pesar de que estos polígonos residenciales han dado lugar a barrios sorprendentemente similares, las condiciones políticas, económicas y sociales en las que surgieron, fueron muy diferentes. Dado que la mayoría de ellos fueron construidos entre los años 1950 y mediados de la década de 1970, el contexto político a ambos lados del telón de acero (socialismo en el este y capitalismo del bienestar en el oeste) explica algunas de sus características sociales y económicas.

Dentro de los antiguos “bloques” políticamente definidos, sin embargo, las diferencias son también notables. Al parecer, nunca ha existido una manera socialista uniforme para resolver los problemas en los edificios de vivienda colectiva, y lo mismo sucede, sin duda, en los países occidentales que han tratado problemas similares. Estas estrategias se reflejan, por un lado, en la proporción de viviendas en estos polígonos en relación con el total de viviendas, y por otro, en el porcentaje de superficie ocupado por el propietario (“condominios”). Su posición en el mercado inmobiliario afecta a la cantidad y la gravedad de los problemas físicos y sociales asociados a ellos.

Enfoque de DEGRA-CO

El objetivo principal de DEGRA-CO es lograr una comprensión profunda de la situación y los procesos de degradación en los polígonos de vivienda colectiva de propiedad privada. Nos hacemos la siguiente pregunta: ¿Cómo puede la situación y los procesos de degradación y de privatización de los grandes polígonos residenciales entenderse dentro de la escala urbana y del edificio?

En muchas ciudades europeas, la vivienda colectiva de la posguerra pertenece a barrios “dormitorio”, partes de la ciudad que carecen de diversidad espacial y funcional. Muchos de ellos son barrios deprimidos donde los fenómenos de exclusión social y segregación espacial están interrelacionados con los problemas del medio ambiente urbano. Sin embargo, las políticas de vivienda y las experiencias de intervención son muy diferentes en función de los países. Las herramientas y métodos de evaluación son el primer paso para comprender la degradación, con el desarrollo de un conjunto de soluciones realistas y el establecimiento de políticas de prevención de la degradación de los casos vulnerables en situación de alto riesgo.

Objetivo

DEGRA-CO está analizando los métodos e instrumentos de diagnóstico de la degradación de los grandes polígonos residenciales privatizados, construidos entre 1950 y 1990. Está basado en un enfoque comparativo de los problemas y las soluciones asociadas en Bulgaria, Francia, Países Bajos y Rumanía. Estos cuatro países tienen mercados inmobiliarios totalmente diferentes, con grandes variaciones en la proporción de grandes polígonos residenciales, de modo que las diferencias asociadas a los edificios de vivienda de gran escala ocupados por sus propietarios, son casi incomparables a primera vista. ¿Cómo podemos definir su deterioro y declive? ¿Qué tipo de estrategias han sido desarrolladas para mejorar su situación? ¿Cuál es la escala más eficaz para tratarlos, cada bloque de viviendas individual, o el barrio en su conjunto?

Las circunstancias económicas y sociales son, en gran medida, las que conducen a estos bloques de viviendas ocupadas por sus propietarios a su estado actual. La propiedad privada en los barrios residenciales de Rumania y Bulgaria se acerca al 100%. Es difícil encontrar casos similares en los países occidentales en grandes polígonos residenciales. Son, en su mayoría, viviendas sociales de propiedad pública o cooperativa.

La ciudad resiliente

DEGRA-CO propone un enfoque integrado para el análisis de las diversas dimensiones de la decadencia urbana en polígonos residenciales privatizadas, con el fin de proporcionar una estimación de la magnitud e intensidad de los fenómenos de degradación. Los escenarios creativos de intervención sólo se pueden considerar si se realiza un diagnóstico integral; a través de las políticas locales y nacionales de vivienda, con el fin de garantizar un desarrollo sostenible para toda la ciudad, incluyendo estos inmuebles.

La degradación física es la parte más visible de los complejos fenómenos de declive socioeconómico que caracterizan a los grandes polígonos residenciales. Hay un efecto multiplicador sobre el futuro de estas viviendas en términos de calidad de vida, competitividad entre ciudades, y la posición en el mercado dentro de la ciudad. DEGRA-CO tiene un enfoque multidisciplinar: la degradación es un tema transversal, integra las dimensiones económica, sociocultural y ecológica de la sostenibilidad.

El diagnóstico tiene en cuenta los vínculos entre las cuestiones de desarrollo territorial, social, cultural, ecológico y económico. DEGRA-CO es la búsqueda de una mejor comprensión, tanto en el este como en el oeste de Europa, de los factores que influyen en la degradación de algunos de los grandes polígonos residenciales, mientras que otros siguen siendo atractivos en el mercado inmobiliario.

Relación con las prácticas urbanas cotidianas

Los grandes polígonos residenciales rumanos y búlgaros comparten características similares en cuanto a degradación y problemas de evaluación y diagnóstico. Los recursos actuales son insuficientes y poco claros. Las políticas específicas son necesarias para estimular soluciones de mejora de la calidad de vida más sostenibles.

Francia ha desarrollado con éxito los métodos de evaluación de riesgos, valoración y diagnóstico, para hacer frente a la degradación en los bloques de gran altura de estos polígonos residenciales privatizados. En los Países Bajos, los grandes polígonos residenciales son poco frecuentes y los condominios privatizados en ellos son muy escasos. La política de vivienda está diseñada para minimizar el riesgo de degradación.

DEGRA-CO ha propiciado el intercambio de conocimientos entre los equipos nacionales, fomentando la competencia transnacional en la comprensión de los complejos procesos de degradación. También facilita un enfoque interdisciplinar. Las reuniones celebradas en los países participantes, junto con las visitas de campo, análisis y presentaciones por parte de los interesados locales, permite una comprensión común de los procesos de degradación en el contexto de determinadas cuestiones nacionales y locales.

En primer lugar, debemos entender la historia de la creación de estos polígonos residenciales, su posterior privatización y su estado actual en los cuatro países participantes. En segundo lugar, debemos identificar las herramientas de diagnóstico y valoración para evaluar la degradación. El tercer paso es la evaluación y experiencia de los programas de apoyo e intervención existentes, con especial atención al análisis del papel que juegan las partes interesadas. Por último, presentaremos las principales conclusiones y recomendaciones, tanto para el diagnóstico de las políticas, como para el diseño de programas para hacer frente a la degradación en los grandes polígonos residenciales privatizados.

El futuro de los condominios degradados es un importante problema en toda Europa, en el este y en el oeste. Se trata de un tema delicado para el debate público. A pesar de las diferencias históricas, políticas y económicas entre el este y el oeste, para DEGRA-CO, los problemas comunes pueden ser identificados en los cuatro países participantes, y las medidas correctoras, adaptadas a las situaciones locales.

La historia y los mercados de los cuatro países se centran en la propiedad privada. Para hacer frente a los bienes de propiedad común, son necesarias normas y procedimientos aplicados, por ejemplo, a los muros exteriores, la cimentación, la cubierta, el espacio de entrada, etc. Para la gestión y mantenimiento de estos bienes es necesario un marco jurídico claro. El deterioro de los condominios es un proceso complejo. Ningún factor o agente es responsable de manera individual. Es con frecuencia una combinación compleja de varios factores con efectos acumulativos. No es fácil distinguir las causas y consecuencias: por ejemplo, el deterioro general propicia que los copropietarios vendan sus propiedades a bajo precio a personas con bajos recursos, que no podrán pagar los gastos comunes, además de su hipoteca. Si los primeros signos de deterioro no se identifican y tratan a tiempo, el deterioro puede acelerarse. En otros casos, la falta de mantenimiento global debida a los impagos o un agente gestor ineficaz puede provocar el abandono por parte de los copropietarios.

Indicadores de degradación

Uno de los principales resultados de DEGRA-CO ha sido la identificación de una serie de indicadores, así como ciertos factores de degradación endógena o exógena.

Indicadores endógenos

  • Sociales: residentes de bajos ingresos que no pueden sufragar los gastos de gestión y mantenimiento; frustración debida a la creciente degradación; disminución del valor resultante en el patrimonio neto negativo.
  • Sociológicos: incomprensión del funcionamiento del condominio, tensiones entre copropietarios; expectativas divergentes; desmovilización de los copropietarios.
  • Funcionamiento de las partes interesadas: agentes gestores incompetentes, falta de participación, juntas vecinales inexistentes o desmoralizadas, falta de decisiones colectivas.
  • Financieros: impago de los gastos comunes, deudas del condominio causadas por impagos, deudas personales; riesgo de pérdida de servicios públicos (suministro de agua, calefacción, energía); aumento de embargos de viviendas.
  • Técnicos: deterioro de la estructura del edificio, zonas comunes e instalaciones, debido a la falta de mantenimiento, lo que puede producir problemas en la salud o la seguridad de los habitantes; alto consumo de energía debido a los deficientes aislamientos térmicos; posibles defectos derivados de la mala construcción, etc.
  • Propiedad: disminución del valor en el mercado inmobiliario; viviendas vacías; propietarios ausentes que buscan ganancias económicas, pero descuidan el patrimonio.

Indicadores exógenos

Algunos ejemplos son: ubicación, previsión de planes de regeneración para la zona, servicios de transporte público y si los servicios y equipamientos locales aumentan el valor o devalúan el condominio. Otros ejemplos son los factores ambientales como el ruido, la contaminación, el tráfico, etc.; los riesgos y peligros tecnológicos o naturales, el acceso a las ayudas sociales, la existencia de juntas vecinales, etc. También encontramos indicadores menos tangibles, tales como la imagen percibida o la estética de un área o bloque de viviendas.

DEGRA-CO ha establecido una jerarquía para las disfunciones y los activos de los análisis de los factores endógenos y exógenos. Éstos están relacionados con diversos sectores: medio físico, entorno empresarial, entorno económico, etc

Las estrategias francesas tiene en cuenta las posibilidades de asociación, la viabilidad económica y espacial, y las dimensiones social, judicial, técnica y urbana. Las estrategias de intervención se definen a través de la movilización de las partes interesadas. La evaluación del estado de un condominio no se basa únicamente en los estudios objetivos de expertos, sino también en los puntos de vista y opiniones de las asociaciones de copropietarios, autoridades locales, y otras partes interesadas que han realizado aportaciones financieras. De los cuatro países participantes, Francia cuenta con el sistema más avanzado de cara a la intervención pública en condominios vulnerables. Durante los años 1980 y 1990, los poderes públicos tuvieron que justificar sólidamente sus intervenciones, pero en la actualidad, las medidas de intervención para condominios que tienen dificultades, están integradas en las políticas públicas.

Ejemplos de medidas de intervención

  • Mantener la función social de los edificios de vivienda para garantizar el acceso a la propiedad de los hogares más pobres, las personas socialmente desfavorecidas y marginadas, como por ejemplo, familias monoparentales, familias numerosas, inmigrantes, etc
  • Reparación y modernización de edificios con alto grado de envejecimiento para mejorar la seguridad, la calidad de vida y la sostenibilidad
  • Promover la cohesión social en las diferentes escalas territoriales
  • Abordar el tema de la infravivienda, especialmente en las zonas más antiguas
  • Ofrecer a los copropietarios participar en proyectos locales de regeneración urbana

Centrándonos en las viviendas de propiedad privada, DEGRA-CO destaca las diferencias en la comprensión de la propiedad de los grandes polígonos residenciales, en relación con la situación socioeconómica de sus residentes. Mediante el intercambio de prácticas y experiencias francesas, holandesas, rumanas y búlgaras, DEGRA-CO aporta un valor añadido con el análisis y cuestionamiento de la opinión y prácticas percibidas, y el desarrollo de una metodología sistemática de evaluación y diagnóstico de los problemas de degradación de los grandes polígonos residenciales y las posibles soluciones.

Investigadores

  • Vera Marin (coordinadora), Catalin Berescu, Claudio Runceanu, Asociación para el Transporte Urbano, Rumanía.
  • Jean Michel Deleuil, INSA, Lyon, Francia.
  • Delphine Agier, Pact Arim Rhones Alpes, Lyon, Francia.
  • Iskra Dandolova and Nikolay Tonev, Asociación de Investigación Residencial y Urbana (Housing and Urban Research Association, HURA), Sofía, Bulgaria.
  • Cor Wagenaar, Universidad Técnica de Delft (Delft TU), Países Bajos.
  • Joachim Declerck, Instituto Beriage, Rotterdam, Países Bajos.

Referencias

  • R. Turkington, R. van Kempen, F. Wassenberg (eds.), High-rise housing in Europe. Current trends and future prospects, Delft 2004.
  • FEANTSA – European Federation of National Organizations working with the Homeless, Multistorey housing estates in Eastern Europe: a major source of housing exclusion, draft paper, December 2004.

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